Emprunt immobilier : les notions de base

L’amortissement correspond au remboursement à chaque échéance, du capital emprunté et du montant des intérêts calculés en fonction du capital restant dû.

Il existe plusieurs modes d’amortissement, dont :

• un amortissement progressif du capital, à échéances ou annuités constantes ;
• un amortissement constant du capital, à échéances ou annuités dégressives ;
• un amortissement personnalisé, à la carte ;
• un amortissement in fine.

Le prêt amortissable
C’est le type de prêt majoritairement contracté : vous remboursez le capital et les intérêts chaque mois, pendant toute la durée du prêt.
 

• Le prêt à amortissement progressif du capital

Le montant de chaque échéance reste le même sur toute la durée du prêt. Une grande partie est d’abord attribuée au remboursement des intérêts, avant d’être progressivement destinée au remboursement du capital.

• Le prêt à amortissement constant du capital

A chaque échéance et sur toute la durée du prêt, vous remboursez une même part du capital. Les intérêts remboursés, eux, sont dégressifs puisqu’ils sont calculés en fonction du capital restant dû. Par conséquent, les échéances diminuent elles-aussi.

• Le prêt personnalisé, « à la carte »

Un accord entre les parties fixe chaque année le montant de l’amortissement.


Le prêt in fine
Pendant la durée du prêt, vous remboursez chaque mois les intérêts et les frais d’assurance.
Arrivé à son terme, vous remboursez en une seule fois, l’intégralité du capital grâce à une épargne constituée progressivement.
C’est pourquoi le prêt in fine est généralement associé à un contrat d’assurance-vie nanti au profit du prêteur : en cas de décès par exemple, il permettra de rembourser le prêt.
Attention ! Les mensualités de remboursement étant calculées sur le montant du capital, elles restent relativement importantes tout au long du prêt.
Ce type d’emprunt est donc recommandé aux investisseurs locatifs, qui maîtrisent parfaitement le mécanisme de l’intérêt d’impôt et de ses déductions.

Les prêts réglementés
Les prêt réglementé est un prêt dont les conditions d’accès d’obtention et les taux notamment, sont réglementés par l’Etat.
Sont ainsi réglementés :

• le prêt conventionné classique (>> en savoir plus sur le prêt conventioné)
• le prêt conventionné d’accession sociale (>> en savoir sur le PAS)
• le prêt à 0 % renforcé (>> en savoir plus sur le prêt à 0% renforcé)
• le prêt épargne logement (via le plan épargne logement, >> en savoir plus)
• le prêt « Accession-Action logement » (>> en savoir plus sur le prêt Accession-Action logement)

Les prêts non réglementés
Les prêts non réglementés ne dépendent plus de l’Etat, mais des établissements bancaires. Ceux-ci peuvent fixer les modalités et les taux d’emprunt, à condition toutefois de respecter un cadre législatif précis. C’est ainsi par exemple que les taux sont plafonnés par la Banque de France (et son taux d’usure).
En choisissant d’avoir recours à un prêt non réglementé, il vous faudra être particulièrement vigilant aux notions de taux fixe ou révisable.
>> En savoir plus sur les taux fixes et variables

Le prêt à palier concerne les personnes qui ont contracté plusieurs prêts. Ce prêt complémentaire prend en compte les durées différentes de vos prêts et en déduit une mensualité unique à rembourser. Attention au coût d’emprunt supplémentaire généré !