Dossier : Négocier le prêt

Négocier son emprunt immobilier

 

Vous avez décidé, dans le cadre d'une transaction immobilière, de contracter un emprunt auprès de votre banque. Quels sont les éléments négociables et les particularités liées à votre situation?

 
 

Négocier au mieux

Outre :

D'autres points de votre emprunt immobilier peuvent être négociés.

 

 
Négocier son emprunt
© Endostock - Fotolia.com

Les frais de dossier
Les frais de dossier rémunèrent la saisie et l’analyse de votre dossier par la banque.

Ils varient d’une banque à l’autre et peuvent être négociés, surtout si vous avez un bon dossier.

Ils peuvent représenter jusqu’à 1 % du montant emprunté. Ils sont plafonnés dans certains cas, comme pour le prêt conventionné ou le PAS. Ils sont même inexistants si votre dossier est refusé ou si vous contractez un prêt à 0% renforcé ou un PEL par exemple.


Les indemnités de remboursements anticipés
En cours de prêt, vous pouvez décider de rembourser l’intégralité du capital restant dû, ou bien seulement une partie.
Un minimum de 10 % est de rigueur (sauf s’il s’agit du solde de votre prêt). A cette occasion, des indemnités peuvent vous être imposées… à moins d’avoir négocié la suppression de cette clause !
A défaut, ces pénalités vous obligent à de sérieux calculs : il n’est en effet pas toujours dans votre intérêt de procéder à un remboursement anticipé de votre prêt…
Sachez que le montant de ces pénalités est plafonné. Il ne peut pas dépasser :

  • 3 % du capital restant dû ;
  • 6 mois d’intérêts du montant remboursé au taux moyen du prêt.



L’assurance garantie revente

En cas de revente précipitée de votre bien, cette assurance facultative vous assure le remboursement de la moins value éventuelle réalisée.
Elle intervient en cas de décès, de mutation professionnelle ou encore de licenciement. Le coût de cette assurance variant d’une banque à l’autre, renseignez-vous !


Les intérêts intercalaires

En cas de construction ou de réalisation de travaux, la banque va débloquer les fonds en plusieurs fois. Vos remboursements du capital ne commencent qu’une fois l’intégralité de ces fonds versés. En attendant, vous pourriez avoir à payer des intérêts dits « intercalaires ».
Les intérêts intercalaires viennent en sus du coût initial de votre prêt.
Leur montant est calculé selon la part de fonds débloqués et le taux d’intérêt de votre prêt… à moins (là encore) d’avoir négocié la suppression de cette clause !

 


Obtenir un bon taux
 

La négociation d'un bon taux se base sur deux notions : l'apport personnel et la rapidité de recouvrement.
En clair, plus votre apport personnel est important, plus le taux est bas. La banque vous aidera plus facilement si vous apportez un apport personnel de 50 % plutôt qu'un apport de 25%, car elle prendra moins de risques.
>> En savoir plus sur l'achat sans apport


De même, si vous pouvez assurer un délai de remboursement relativement court, vous réduisez le risque de non-recouvrement lié aux aléas de la vie (accident, maladie...)
A noter : les banques acceptent difficilement un niveau d'endettement supérieur à 30% des revenus. Si vous avez déjà contracté des prêts à taux zéro et des PEL, la banque les prendra en compte à titre d'apport personnel, mais les comptabilisera dans le calcul de l'endettement.

 


Définir son statut matrimonial
 

La négociation dépend également de votre statut matrimonial, marié, pacsé ou en union libre.

  • Le mariage

Sous le régime de la communauté de biens, la banque acceptera rarement de prendre le risque de prêter à un époux seul. Le crédit immobilier est effectué sur les deux époux et le bien appartient à la communauté.
Sous le régime de la séparation de biens, les biens comme les dettes appartiennent en propre à l’un des deux conjoints (ou dans des proportions définies) ; un des deux conjoints peut contracter le crédit seul s’il a les revenus suffisants. En cas de divorce, celui qui veut garder le bien rachète souvent la part de l’emprunt restant. Il faut cependant savoir que le banquier peut poursuivre les deux conjoints individuellement.
>> En savoir plus sur l'achat à deux dans le cadre du mariage

  • L'union libre

Dans cette situation, le banquier regarde les revenus de façons individuelle et non d’une façon globale. Il est possible d’acheter le bien en indivision : cela signifie que chacun dispose de la part proportionnelle correspondant à son apport initial.

>> En savoir plus sur l'achat en indivision

  • Le pacs

La signature d'un Pacs entre deux concubins correspond à un achat en indivision, financé à parts égales, sauf mention contraire dans l'acte d'acquisition. Les concubins « pacsés » bénéficient par ailleurs d’avantages fiscaux en matière de donations et successions.

>> En savoir plus sur l'achat à deux sans être mariés

 
 


 



Sommaire - Emprunter pas-à-pas

>> Etape 1 - Comprenez le vocabulaire de base de l'emprunt

>> Etape 2 - Choisissez votre prêt

>> Etape 3 - Choisissez le taux et la durée

>> Etape 4 - Constituez votre dossiez de prêt

>> Etape 5 - Négociez le prêt

>> Trouvez le meilleur crédit

>> Calculez le vrai coût d'un prêt immobilier

Négociez votre emprunt immobilier

>> Choisissez votre garantie

>> Choisissez votre assurance

>> Valorisez votre profil

>> Soyez informé de la convention AERAS

>> Etape 6 - Signez le contrat de prêt



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>> Acheter à deux
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Le petit guide de l'emprunteur
L'essentiel à savoir sur les prêts immobiliers, à portée de main

 

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