Gérer les risques locatifs avec la GRL

La Garantie des risques locatifs a été créée par le législateur pour protéger le propriétaire qui loue un logement, mais aussi les locataires précaires.

Elle remplit plusieurs objectifs :

• elle assure le propriétaire en cas de loyer impayé, dégradation locative et frais de procédure en recouvrement de la dette locative;
• elle favorise l'accès au logement des locataires ;
• elle aide le locataire à rester dans le logement.

Pour mettre en œuvre ces protections, la GRL supprime les cautions et dépôts de garanties. Elle les remplace par une caution publique. L'Etat, via l’organisme Action Logement, complète les versements de l'assureur en cas de défaillance du locataire.

Qui est concerné ?
Seuls les bailleurs privés peuvent souscrire cette garantie. Ils peuvent le faire :

• individuellement ;
• en groupe de propriétaires bailleurs privés (lorsqu'ils gèrent plusieurs lots).

Cette garantie est destinée aux locataires qui ne peuvent pas présenter au propriétaire bailleur de garanties financières suffisantes.

Le législateur a fixé un plafond pour déterminer les locataires concernés par la GRL. Il s'agit des locataires dont le taux d'effort (rapport entre loyer charges comprises et revenus) ne dépasse pas 50 % ou ceux en situation professionnelle précaire.


Pour quels logements ?
Pour que le propriétaire bailleur puisse prétendre à la GRL, il doit mettre en location un logement :

• dans le parc immobilier privé, vide ou meublé ;
• situé sur le territoire français ;
• dont le loyer ne doit pas dépasser 2 000 € par mois (charges comprises), au moment de la signature du contrat GRL.

Le logement doit être la résidence principale du locataire.

Attention, vous ne pouvez pas souscrire une GRL si :

• vous êtes propriétaire personne morale ou société civile familiale ;
• si votre logement est loué en sous-location ;
• s'il s'agit d'un bail commercial.

Si vous louez votre bien immobilier par un bail mixte, vous pourrez souscrire une GRL. Seule la partie habitation est couverte par la garantie.


Pour quel prix ?
Le prix de la GRL est librement fixé par les assureurs. Le montant de la prime versée est égal au minimum à 2,5 % du montant annuel des loyers. Des taux de 3 % sont déjà constatés. Des primes à 3,5 % sont prévues à court terme.

Loyer impayé
La GRL vous assure de percevoir les loyers (charges comprises) durant toute la durée du bail, pour le risque de loyer impayé, dans la limite de 2 000 € par mois sans limite de durée. Le plafond d'indemnisation de la garantie loyer impayé – garantie frais de procédure comprise – est de 70 000 €.


Dégradation locative
La GRL couvre le montant des travaux de remise en état du logement après les dégradations commises par le locataire.

L'indemnisation est plafonnée à :

• 7 700 € TTC pour les logements vides ;
• 3 500 € TTC pour les logements meublés.

Frais de procédure
Vous êtes indemnisés pour les frais que vous engagez dans une procédure de recouvrement des dettes de votre locataire (honoraires d’avocat, d’huissier…).

Votre assureur peut prévoir des garanties supplémentaires optionnelles dans la GRL.

Pour bénéficier de la GRL, vous devez vous adresser à votre assureur et signer un contrat socle GRL. Transmettez-lui les documents concernant le bail et le locataire.

Vous avez déjà un locataire ? Vous pouvez bénéficier de la GRL s’il est dans le logement depuis plus de 6 mois, et qu'il n'y a pas eu d'impayé de 2 mois de loyer dans les 6 derniers mois.

Une fois la GRL souscrite, adressez-vous directement à votre assureur en cas de défaillance du locataire. Elle entre en jeu lorsque :

• le loyer reste impayé en totalité pendant 2 mois consécutifs ou non ;
• l'impayé partiel atteint 1 mois de loyer sur une période de 12 mois. L’assureur vous indemnise immédiatement.

GRL et la protection du locataire
Le locataire est, lui aussi, protégé. L’association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL) examine sa situation, et prévoit un suivi social le cas échéant, ainsi qu'un plan d'apurement de la dette.
En contrepartie, le locataire est obligé de payer sa dette selon le plan prévu par l'APAGL. S'il ne remplit pas cette obligation, une procédure judiciaire est engagée.

* En décembre 2010, Benoist Apparu est secrétaire d'Etat auprès de la ministre de l'Ecologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement.