L'Hypothèque

L'hypothèque, qu'est que c'est ?

Le principe est simple. Dans le cadre d'une hypothèque, c'est votre bien immobilier qui fait office de garantie. En effet, cette formule permet à la banque qui vous a accordé le crédit de saisir le logement en cas de non remboursement du prêt, puis de le vendre pour récupérer l'argent que vous lui devez. Il est toutefois important de noter que la banque n'est pas propriétaire de votre bien mais dispose simplement d'un droit de suite, c'est-à-dire du droit de saisir le bien pour faire respecter ses droits.

Une hypothèque dure aussi longtemps que le prêt qu'elle garantit. Lorsque ce dernier arrive à échéance, l'hypothèque reste encore inscrite une année aux services de la publicité foncière. Sachez enfin que cette inscription ne peut pas excéder 50 ans. À la fin de cette période, l'hypothèque tombe automatiquement, sans frais.

L'hypothèque doit être constatée par un acte notarié puis être inscrite au Bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien.

Le coût d'une hypothèque

Globalement, les frais d'hypothèque représentent environ 2% du montant du prêt garanti. Ils comprennent :

• les émoluments du notaire : une hypothèque devant être constatée par un acte notarié, il faut prendre en compte cette dépense dans le coût total de votre crédit. La rémunération du notaire est calculée en fonction du montant du prêt, selon un taux fixé par décret.


• la taxe de publicité foncière : versée au département et à la commune, cette taxe s'élève à 0,715% du montant du prêt majoré de 20%. En effet, pour se couvrir d'éventuels frais annexes comme les frais de procédure, les banques inscrivent l'hypothèque pour un montant supérieur à l'emprunt (majoré de 20% en moyenne).


• la contribution de sécurité immobilière : anciennement appelée "salaire du conservateur des hypothèques", elle représente 0,1% du montant du prêt avec un minimum de 15€.


• la TVA : 20% des frais.

En outre, on considère que le coût d'une hypothèque peut s'élever jusqu'à 2% ou même 3% du montant du prêt couvert, en prenant en compte les éventuels frais de mainlevée d'hypothèque en cas de vente du bien avant que le prêt n'arrive à son terme.

La mainlevée d'hypothèque

Il est possible de lever une hypothèque avant que le prêt qu'elle garantit soit totalement remboursé. Il s'agit d'un acte notarié appelé mainlevée d'hypothèque. L'emprunteur peut vouloir faire lever son hypothèque pour deux raisons :

• la revente du bien immobilier avant le remboursement du prêt. Dans ce cas, le créancier conserve son droit de suite. Il réclamera donc le remboursement de la dette sur les fonds provenant de la vente du bien.


• le remboursement anticipé de la dette, c'est-à-dire avant la date initialement fixée dans le contrat.

La mainlevée hypothécaire permet à l'emprunteur de libérer son bien de toute contrainte en supprimant l'inscription de l'hypothèque au sein du fichier des services de la publicité foncière qui a remplacé la Conservation des hypothèques en 2013.

Il y a deux manières d'obtenir une mainlevée d'hypothèque :

• la voie amiable : la levée de l'hypothèque résulte d'un accord entre l'emprunteur et son créancier. Cet accord est ensuite constaté par un notaire via un acte authentique.


• la voie judiciaire : il se peut que le créancier refuse d'accorder une mainlevée d'hypothèque à son débiteur. Dans ce cas, il ne reste plus au débiteur qu'à saisir le tribunal pour demander la radiation de l'inscription hypothécaire. Cette demande devrait réussir si :


• le délai initialement prévu dans le contrat est dépassé. L'hypothèque est donc éteinte.


• le prêt a été entièrement remboursé.

Malheureusement, en tant qu'acte notarié, une mainlevée d'hypothèque engendre des frais. De manière générale, les frais de mainlevée représentent entre 0,7% et 0,8% du montant initial de l'emprunt.

Ces frais comprennent :

• les émoluments du notaire


• la TVA (20%)


• le salaire du conservateur des hypothèques


• les droits d'enregistrement


• les frais administratifs

Mise en garde pour les acheteurs

Attention, si vous êtes acheteur et que le bien que vous allez acquérir fait encore l'objet d'une ou de plusieurs inscriptions hypothécaires, soyez très vigilant quant à la levée de cette ou de ces inscriptions. Si le prix de vente couvre le restant dû, il n'y aura aucun problème, le notaire s'occupera de toutes les formalités pour la levée de l'hypothèque.

En revanche, si le prix de vente ne couvre pas le restant dû, consultez votre notaire. Il se peut que la vente soit annulée par le véto de l'un des créanciers du vendeur. Votre notaire devra alors engager une procédure de purge des hypothèques. En effet, il est de la responsabilité du notaire, au titre de son devoir de conseil, de lever l'état hypothécaire avant la signature d'un contrat de vente.

Le meilleur conseil que l'on puisse vous donner dans ce genre de situation, c'est de rester très prudent et de demander conseil à un expert, car chaque cas est différent.