Dossier : Choisir entre louer vide ou meublé

La location meublée : une solution peu contraignante

 

La location meublée concerne une minorité du parc locatif et se concentre sur les petites surfaces. La cible pour le bailleur est restreinte : étudiants, personnes mobiles… Quel intérêt ? Comment s'y prendre ?

 
 
 
meublé

Un dispositif souple, mais qui implique la prudence

Les avantages

  • un bail court ;

  • un loyer libre ;

  • un contrat plus simple que pour la location nue.

Les inconvénients

  • un mobilier « minimum vital » présent au moment de la signature du bail ;

  • une définition floue du « minimum vital » avec risque de voir le logement requalifié.

 
 

Comment procéder ?

Les meubles

La principale obligation du bailleur lorsqu'il souhaite mettre un logement en location, est de fournir un “logement décent” à son locataire. Mais qu'est-ce que cela signifie exactement ?

 

Eh bien, en vertu du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 sur les caractéristiques du logement décent (en application de l’article 187, loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains), le logement doit :

 

  • satisfaire à la sécurité physique et à la santé des locataires ;

  • comporter un minimum d’éléments d’équipements et de confort, tels qu'un lit, un matelas, une table et des chaises, un réfrigérateur, une cuisinière ou des plaques chauffantes, mais aussi le chauffage, l’eau courante et potable, une installation sanitaire intérieure ou extérieure (selon la taille du logement).

Attention : il n’y a aucune liste officielle, la nature de l’équipement est laissée à l’appréciation des juges.

 

Bien sûr, le locataire peut par la suite retirer certains meubles ou en ajouter d’autres, sans que le régime de location meublée ne soit remis en cause.

 

 
 

Le statut

Il existe deux possibilités :

 

  • la location meublée professionnelle (LMP) si les revenus tirés de l’activité excèdent 23 000 € par an, et si le bailleur est inscrit au registre du commerce en exerçant cette activité à titre principal ;

  • la location meublée non professionnelle (LMNP) dans tous les autres cas.

>> En savior plus sur les statuts LMP et LMNP


 
 

Le loyer

Le loyer est fixé librement, par simple accord entre les deux parties. Il y a ensuite deux options :

 

  • Un indice de révision du loyer est prévu dans le bail. Dans ce cas, le loyer augmente une fois par an, à la date prévue, ou à défaut, à la date anniversaire du bail. Cet indice de révision ne peut en aucun cas dépasser l’ indice de référence des loyers.

  • Aucun indice de révision du loyer n’est prévu dans le bail : le loyer sera donc le même pendant toute la durée du bail.

>> En savoir plus sur la révision du loyer

 

 
 

Les charges et la fiscalité

Les loyers doivent être déclarés dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au titre de l’impôt sur le revenu pour le LMP, et dans les BIC non professionnels pour le statut LMNP. Les charges déductibles des revenus sont les mêmes qu’en location nue (déficits, frais de gestion…).

 

Quant au locataire, il doit s'acquitter des charges habituelles.

 

>> En savoir plus sur les charges locatives

 

 
 

Le bail

Un an minimum, obligatoirement écrit et accompagné de la liste de meubles, renouvelable tacitement. La rupture est possible à tous moments par le locataire (avec un préavis de 3 mois) et seulement à la fin du contrat avec préavis de 3 mois par le bailleur.


>> En savoir plus sur la résiliation du bail


 
 

De bons avantages fiscaux

Sous le statut LMP, le bailleur amortit le coût d’acquisition du logement sur une durée de 30 à 40 ans et le mobilier sur 5 à 7 ans. La totalité des frais, y compris la taxe foncière, est déductible. Notez aussi la possibilité de récupérer la TVA si le logement est acquis neuf, et l’exonération de la plus-value en cas de revente du logement sous certaines conditions.


Texte de référence : loi de Cohésion sociale, ou loi Borloo, du 18 janvier 2005.


 

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Choisir entre louer vide ou meublé

Location vide ou meublée ? C'est la question à laquelle nous tentons de répondre dans ce dossier. Une question majeure pour un propriétaire-bailleur.