Louer meublé : quel statut pour le propriétaire bailleur ?

Deux points communs : BIC et impôts directs

Les BIC

En louant meublé, vos revenus locatifs devront être déclarés aux impôts. Ils ne seront pas comptés dans la rubrique « Revenus fonciers », mais « Bénéfices industriels et commerciaux » (BIC).

Vous pouvez être exonéré si vous louez en tant que résidence principale et que le loyer ne dépasse pas un certain plafond.

Les impôts directs

En louant meublé, vous vous engagez à payer des prélèvements sociaux (CSG, CRDS…), la cotisation foncière des entreprises, la taxe foncière, voire la taxe d’habitation dans certains cas.

Le statut "Loueur en meublé professionnel", ou LMP

Définition

Un loueur en meublé professionnel est inscrit au registre du commerce et des sociétés, en nom propre ou à travers une société. Il perçoit de cette activité au moins 23 000 € de recettes TTC par an (total des loyers, taxes comprises ; condition appliquée prorata temporis la première année), des recettes qui dépassent par ailleurs les autres revenus professionnels du loueur (pensions, salaires, bénéficies industriels et commerciaux...). Ces conditions s'appliquent à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Contraintes et avantages

La particularité de la location meublée par rapport à une location nue provient du fait que dans le cadre du BIC, vous tenez une comptabilité dans laquelle peuvent être déduits les amortissements des parties mobilières et immobilières des biens, les frais d’acquisition et la charge financière de l’opération. Cependant, les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal. Ils serviront à annuler des résultats fiscaux positifs futurs.

Bon à savoir

Quand l'acquisition d'une location meublée est financée par un prêt, on observe généralement trois périodes successives :

• La première, très courte (de 0 à 3 à 4 ans), pendant laquelle un déficit est généré par la déduction de la charge financière et des autres charges, hors amortissements ;


• La deuxième, longue et se poursuivant bien au-delà de la fin de remboursement du prêt, pendant laquelle le résultat fiscal est nul, et par conséquent il y a une absence d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. C’est ce qui permet de considérer souvent le LMP comme une bonne source de compléments de revenu à la retraite ;


• La troisième enfin, pendant laquelle le résultat fiscal redevient positif après épuisement des intérêts d’emprunt et des amortissements. L'opération redevient soumise à l'impôt.

Taxes et impôts : à ne pas négliger

En LMNP

• Taxation à la plus-value immobilière des particuliers


• taxation au titre de l’impôt sur le revenu


• 12,3 % de prélèvements sociaux

En LMP

• Régime des plus-values professionnelles des petites entreprises.


• Exonération totale de plus-value si votre activité a au moins 5 ans et si votre chiffre d’affaire moyen au cours des 2 années précédant la vente ne dépasse pas 90 000 €.

Dans les deux cas

Le propriétaire du bien loué est assujetti à la taxe foncière.