Dossier : Bailleur : Louer tranquille
En 2006, sur les 10,5 millions de ménages français locataires interrogés par l’Insee, plus de 83% d’entre eux déclaraient payer leur loyer sans difficultés*… Ainsi, malgré la médiatisation des difficultés liées au recouvrement des loyers, et de la trêve hivernale** qui suspend les demandes d’expulsion prises à l’encontre d’un locataire qui ne paye pas son loyer…le risque d’un non paiement reste marginal, mais n’est pourtant pas nul.
Toute la question est donc de savoir comment faire en sorte que ce risque tende à « 0 ».
Avant l'impayé...
Bien choisir son locataire
Dès la sélection du locataire, assurez-vous que le locataire gagne au moins 3 fois le montant du loyer demandé.
Par précaution, et/ou à défaut de revenus suffisants, demandez un cautionnement solidaire parentale ou autre (bancaire, amis…).
>> Nos conseils pour bien choisir votre locataire, notamment en fonction de ses garanties
Assurance loyers impayés
Il est également possible de souscrire une assurance loyers impayés payante qui elle aussi couvre le risque de loyers impayés jusqu’à 24 mois. Pour un montant maximum, la prise en charge des actes et autres frais de justices est comprise…L’inconvénient de cette solution est qu’elle est payante.
>> En savoir plus sur la garantie des risques locatifs (GRL)
Quand l'impayé arrive...
1re action : relancer votre locataire
En cas de non paiement de tout ou partie du loyer ou des charges locatives, il faut commencer par relancer votre locataire. Vous pouvez lui envoyer un courrier en employant, de façon non alarmiste, une formule du type « sauf erreur de notre part, le loyer courant de la période du x au x ne nous est toujours pas parvenu… ». En effet, il se peut qu’il s’agisse d’un simple oubli.
2e action : mettre en demeure votre locataire
Si le paiement tarde toujours, mettez en demeure votre locataire de payer son loyer sous 48 heures ; précisez dans le courrier qu’il s’expose non seulement à des poursuites judiciaires mais également à la résiliation de son contrat de bail. Vous devez aussi l’informer que les personnes qui se sont portées caution solidaire (famille, banque, Etat via le Loca-pass notamment) seront appelées en garantie.
Bon à savoir
Notez que l’impayé de loyer peut être dû à un litige qui oppose le bailleur à son locataire : il arrive que ce dernier baisse son loyer ou cesse de le payer, afin de se rembourser de frais qu’il aurait pu avancer indûment par exemple. Dans ce cas, il est nécessaire de saisir la Commission des Recours Locatifs de votre département afin de trouver une solution amiable.
* source INSEE, Information presse du 5 novembre 2008.
* Trêve hivernale entre le 1er novembre et le 15 mars de chaque année.
Sommaire - Mettre en location pas-à-pas
>> Etape 1 - Choisissez de louer vide ou meublé
>> Etape 2 - Mettez en location
>> Etape 3 - Trouvez le bon locataire
>> Etape 4 - Signez le contrat de bail
Comment réagir face aux loyers impayés ?
>> Gérez les risques locatifs avec la GRL
>> Révisez ou réévaluez le loyer
>> Soyez informé des réparations vous incombant
>> Etape 6 - Résiliez le bail
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Les deux héros de notre série vidéo dédiée à l'immo vous expliquent :
>> L'état des lieux entrant
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Mise en ligne : septembre 2009
Le petit guide du bailleur
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