Tout savoir sur l'encadrement des loyers

Il s'agit en fait de définir une fourchette dans laquelle devront être situés les loyers. Cette mesure, chère à Cécile Duflot, a été complètement détricotée par le premier ministre Manuel Valls et ne se verra donc pas appliquée dans toutes les "zones tendues" mais uniquement à Paris.

 

L'encadrement

Les limites imposées aux bailleurs dans le montant de leur loyer sont fixées selon un loyer de référence correspondant au loyer médian de la zone concernée, c’est-à-dire celui au-dessus duquel se trouve autant de loyers qu'en dessous.

 

En résulte un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré qui sont fixés par arrêté préfectoral et sont valables durant un an. La mesure ayant pris effet le 1er août, cette année les loyers planchers et plafonds seront valables du 1e août 2015 au 31 juillet 2016.

 

• Loyer minoré : - 30% par rapport au loyer de référence

 

• Loyer majoré : + 20% par rapport au loyer de référence

 

Mais tous les logements ne seront pas logés à la même enseigne. En effet, quatre critères entrent en compte pour fixer les loyers de référence :

 

• Le type de location (vide ou meublée)

 

• Le nombre de pièces (studio, T2, T3, T4, etc.)

 

• L'époque de construction (avant 1946, 1946 – 1970, 1971 – 1990 ou après 1990)

 

• Le secteur géographique

 

Logements concernés

Qu'ils soient vides ou meublés, les logements concernés par l'encadrement des loyers remplissent les conditions suivantes :

 

• appartenir au parc privé

 

• être si situé en "zone tendu"

 

• être loué en tant que résidence principale

 

Consulter la liste des communes concernées par l'encadrement des loyers

 

Contrats de location concernés

Pour le moment, la mesure n'est immédiatement applicable que pour les nouvelles locations (contrats signés à partir du 1e août 2015), les loyers des baux en cours ne seront révisés qu'au moment de leur renouvellement.

 

Application

Pour tous les contrats signés à partir du 1e août 2015, le loyer doit être compris dans les limites fixées par l'encadrement des loyers.

 

Nouveau bail

Loyer imposé

Si le logement a été loué au cours des 18 derniers mois, le loyer est égal à celui que payait l'ancien locataire. Toutefois, le bailleur peut augmenter le loyer si :

 

• la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) n'a pas été appliquée depuis au moins un an

 

• le loyer est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, la hausse ne peut excéder la moitié de la différence entre le loyer de référence du secteur (déterminé au regard des loyers habituellement pratiqués dans le voisinage) et le dernier loyer payé par le précédent locataire

 

• des travaux d'amélioration ont été réalisés depuis la dernière location

 

Loyer fixé librement

Le loyer est fixé librement dans les limites établies par l'encadrement des loyers si :

 

• le logement n'a jamais été loué

 

• le logement est vacant depuis plus de 18 mois

 

• le logement a fait l'objet depuis moins de 6 mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

 

Pour savoir si votre propriétaire respecte la nouvelle législation, consultez la carte des loyers de référence à Paris

 

Le complément de loyer

Si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort bien supérieures à celles de la plupart des logements de la même catégorie situés dans le même secteur, un "complément de loyer exceptionnel" pourra s'ajouter au loyer de base.

 

Renouvellement de bail

Attention, lorsque l'on parle de renouvellement de bail, cela n'inclue pas la reconduction tacite du contrat.

 

Action en diminution du loyer

Si le loyer fixé à la signature du bail (hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré actuellement en vigueur, le locataire peut proposer une diminution de loyer à son bailleur.

 

Pour ce faire il doit lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au moins 5 mois avant le terme du contrat. En cas de refus ou d'absence de réponse de la part du bailleur au bout d'un mois (4 mois avant le terme du contrat), le locataire pourra engager des démarches pour obtenir une diminution du loyer.

 

Action en augmentation de loyer

Si le loyer fixé lors de la signature du bail (hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré actuellement en vigueur, le bailleur peut proposer à son locataire une augmentation du loyer.

 

Il doit alors lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au moins 6 mois avant le terme du contrat. Cette proposition ne peut être qu'inférieure ou égale au loyer de référence minoré en vigueur dans le secteur. En cas de refus ou d'absence de réponse dans les deux mois (4 mois avant le terme du contrat), le bailleur pourra engager des démarches pour obtenir une augmentation du loyer.

 

Si aucune action n'est intentez en augmentation ou en diminution de loyer, le contrat sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.

 

Possibilité de recours

Contestation du loyer

Le locataire peut demander une diminution de son loyer auprès de la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Si la conciliation de donne rien, il peut ensuite saisir le tribunal d'instance. Ces démarches doivent être effectuées dans les trois ans suivant la signature du bail.

 

À noter : la diminution du loyer résultant de la conciliation ou de la décision du tribunal est rétroactive. Le propriétaire se verra donc dans l'obligation de reverser à son locataire l'ensemble du trop-perçu.

 

Le propriétaire peut lui aussi saisir la CDC pour demander une augmentation du loyer. Le locataire peut contester cette demande en se basant sur 6 références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. En cas d'échec de la conciliation, le propriétaire peut alors saisir le tribunal d'instance.

 

Contestation du complément de loyer

Le locataire peut contester le complément de loyer dans les trois mois suivant la signature du bail en saisissant la CDC. Le bailleur doit alors démontrer les caractéristiques de localisation ou de confort justifiant ce complément de loyer.

 

Si la conciliation échoue, le locataire dispose à nouveau de trois mois pour saisir le tribunal d'instance et demander la diminution ou l'annulation pure et simple du complément de loyer.

 

Le résultat de la conciliation ou la décision du tribunal d'instance s'applique de manière rétroactive à compter de la prise d'effet du bail.

 

A qui profitera cette mesure ?

Si l'on en croit les prévisions de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), seul 20% des locataires parisiens profiteront de cet encadrement des loyers. Parmi eux, un tiers verront leurs mensualités diminuer de moins de 50 euros. Pour un autre tiers, la baisse devrait être comprise entre 50 et 100 euros. Enfin pour ceux qui restent, la baisse du loyer devrait dépasser les 100 euros.

 

Comme prévu, les biens les plus touchés par la baisse seront les très petites surfaces (moins de 14 m²), une catégorie qui concentrait jusqu'à aujourd'hui, la majorité des loyers abusifs. Mais toujours selon l'Olap, les grandes surfaces – notamment situées dans les beaux quartiers de Paris – bénéficieront également d'importantes baisses de loyers. Des baisses pointées du doigt par les professionnels puisqu'elles bénéficieront aux locataires les plus aisés qui pourraient gagner plusieurs centaines d'euros par mois au détriment des propriétaires.

 

Les craintes des bailleurs

Propriétaires et professionnels de l'immobilier sont vent debout contre cette mesure qui représente selon eux, un véritable risque pour le marché immobilier locatif Parisien. Ils évoquent tout d'abord le risque de mise en place d'un marché noir des loyers sous forme de dessous-de-tables entre propriétaires et locataires afin de combler le manque à gagner causé par l'encadrement des loyers.

 

De plus, d'après le réseau Foncia, depuis un an plus de 150 000 investisseurs ont quitté Paris et vendu leurs biens. Une fuite des propriétaires qui, si elle est avérée, serait une véritable catastrophe pour les locataires qui peineraient de plus en plus à trouver un logement, mais une aubaine pour les candidats à l'achat dans la capitale. Car elle créerait un véritable bouleversement du marché et un effondrement des prix.

 

Mais tout ceci n'est pour le moment que spéculation et rien ne garantit que l'effondrement du marché annoncé par les professionnels de l'immobilier aura bien lieu.